Еще летом 2023 года НЕЗАВИСИМЫЕ источники рапортовали о том, что предложений от застройщиков много больше, чем спроса, но, на наш взгляд, постоянные пугалки в том числе от подконтрольных и продажных СМИ о том, что цены будут только расти, сделали свое дело. Вдобавок доллар резко вырос с 54 рублей до 100. Писалось о том, что будет 115рублей, такой курс выгоден для закрытия дыры в бюджете.
Сложилась нездоровая ситуация, когда застройщики (например, ТУС) будут продавать в январе-феврале) котлован по 120тыщ за кв.м., дом построят через 2 года, а сейчас можно купить по 100-110тыщ за кв.м. уже в сданном доме с индивидуальным отоплением и даже с ремонтом.
Важный момент, квартиры до сдачи дома все еще можно купить по переуступке с сохранением процентной ставки. В любое время эту лавочку прикроют. Если раньше при сдаче дома цена за квартиру росла на 10-20%, то сейчас ваш объект становится «Вторичным» жильем и падает в цене на 10-30%!!! Почему это происходит? Люди хавают любые цены, которые им выдаст Застройщик, по господдержке и семейной ипотеке можно купить только у него (пока не считая уступок).
Люди иногда покупают то, что им надо и не надо, чтобы сохранить деньги. Все это может обернуться им боком, если цены пойдут вниз, нет денег на ремонт и оплату ежемесячных платежей. Ипотечный пузыри тоже никто не отменял.
Застройщики(большинство) научились создавать искусственный спрос, при обращении в отдел продаж, вам скажут, что осталось всего две квартиры под ваши нужды и, если сейчас не купить, то есть еще 10 человек кроме вас, которые купят по цене выше. Раньше это иногда соответствовало действительности. Сейчас же картина может поменяться. Естественно, при открытии продаж сегодня, если вы пойдете к некоторым застройщикам, вас опять же обманут что осталось всего 2 квартиры и надо было покупать вчера. И при этом у него будет свободно 99.99% квартир.
Продавать по ипотеке сейчас очень сложно, ставка в 16-17% годовых на вторичку против 5-5.5% на семейную ипотеку и 8% по Господдержке.
Всем тем инвесторам, которые покупают по любым ценам за наличный расчёт, задумайтесь, пожалуйста, почему вы не открываете авито и не смотрите там объявления? То, во что вы вкладываетесь, стоит дешевле на 500.000-1.000.000 в соседних домах. Вы точно уверены в том, что сможете потом продать дороже?
Еще вам (инвесторам, покупающим в кредит с ежемесячным платежом с более 50%от заработка) одна страшилка: через несколько месяцев «дособирают» квантовый компьютер и скорость вычисления для искусственного интеллекта вырастет в разы, а это значит, что уже через 1-2 года без работы останутся как минимум 20-30% специальностей, не нужны будут экономисты, юристы и многие другие профессии (полный список можно увидеть в Интернете).
Давно уже всем известно, что олигархи владеют строительными компаниями и банками, за счет строительного сектора их прибыль растет до 10 раз. Становится понятно, почему и кому выгодно сильно повышать цены. Основная составляющая в цене — это прибыль застройщика, банков, которую они постоянно увеличивают. Также есть «возвратная» составляющая, любой застройщик должен выплатить огромные деньги за решение определенных вопросов с выдачей земли или постройки коммуникаций, даже на согласование проектов уходит много времени, законодательство и требования постоянно меняются, сроки рассмотрения тоже, поэтому надо платить.
А что у других: Ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой (на нее приходится до 70% всей ипотеки в США) достигла максимального уровня с 2002 года (выше 7,3% годовых). В сочетании с ростом цен на жилье и ограниченным запасом жилья доступность жилья в США сейчас находится на самом низком уровне за всю историю.
А вообще общий прогноз такой, что доживем до выборов, а после придется затянуть пояса, потому что многие проблемы государство будет решать за счет не только производственных предприятий, но и за счет населения. Весна и начало лета покажут тренд на стоимость и спрос.
По нашим прогнозам, продажи же новых домов продолжат рост даже в таких условиях. Банки рапортуют о том, что количество выданных кредитов постоянно растет. Есть повод задуматься. «Хороших» земельных участков становится все меньше.
Текст: Роман Федотов, puls21@inbox.ru
Материал дополняется.